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2012年下半年中国房地产市场趋势展望
发布日期:2012-8-6 浏览次数:125048
1. 政策环境:稳增长背景下货币政策结构性放松,房地产调控稳中趋紧
  (1) 宏观经济:经济下行压力加大,投资尤其是基建投资是稳增长的重要手段
  经济下行压力增大,但物价上涨势头得到抑制。上半年国际经济环境持续恶化,欧债危机持续蔓延,中国经济增速持续走低、物价增速大幅回落,GDP增速能否“保八”的担忧日益加重。2012年一季度 GDP增长 8.1%,同比、环比增幅均有明显降低,二季度经济增速有可能低于 8%,各大研究机构纷纷下调 2012年全年中国 GDP增长预期(摩根大通下调至 7.7%,德意志银行下调 0.3个百分点至7.9%,瑞信下调0.3个百分点至7.7%)。物价方面,年初以来CPI增速持续回落,5月降至3%,物价上涨现象得到有力控制,为政府进一步微调预调提供了一定空间。
  外贸形势不乐观,消费短期难以大幅提升,投资依旧是稳增长的重要手段。过去十年,我国GDP处于一个快速增长时期,同比增速在 2007年达到最高点,增长 14.2%,之后由于金融危机影响有所放缓,但仍在9%以上。除2009年外,过去十年净出口对GDP的直接拉动均值在1个百分点左右(2009年贡献为-3.9个百分点),贡献在“三驾马车”中最低。2002年开始,投资成为拉动GDP增长的最大动力,其中2009年由于国家的刺激政策,投资直接拉动GDP上涨8.4个百分点,远超5.2%的平均水平。根据商务部报告《中国对外贸易形势报告(2012年春季)》,2012年外贸形势不容乐观,增速比2011年有所回落,由于基数效应,净出口对GDP的贡献将在正负1个百分点以内。
  (2) 货币政策:结构性放松利好房地产市场,但放松力度不会超过2009年
  下半年货币政策微调的力度和频率是影响房地产市场的关键,但可以肯定的是,出于对房价反弹的担忧,针对房地产业的差别化信贷政策仍会严格执行,信贷投放也难以突破2009年高点。今年以来,中央预调微调力度持续加大,两次降准、两次降息,货币流动性增强,置业者的观望情绪缓解,刚性需求和改善性需求陆续释放,推动成交量稳步回升。历史经验表明,信贷政策对房地产市场影响显着,在货币政策放松的情况下房价可能再度上涨。出于对房价反弹的担忧,中央仍将坚持房地产调控的大方向,一方面确保针对房地产业的差别化信贷政策严格实现,防止信贷资金大量流入楼市,另一方面坚持限购、税收等房地产调控政策,不让投资投机需求抬头。此外,由于监管机构对商业银行实行存贷比考核,存款准备金率仍处于近年较高水平,商业银行放贷能力不足,今年新增贷款突破2009年近10万亿规模的可能性极小。
  (3) 房地产调控:稳中趋紧,抑制投资投机需求大方向不变
  近期为“稳增长”实施的一系列宏观经济政策微调,并未涉及房地产调控大方向的改变。随着信贷投放及基础设施投资力度加大,“稳增长”效果逐步显现,预计宏观经济将逐渐走出底部,房地产调控的大方向将在2012年下半年继续延续。
  中央政府:密切关注市场变化,抑制投资投机,适时督促地方政府落实调控
  中央会密切关注市场变化特别是价格变动情况,继续抑制投资投机性需求,适时监督各地落实限购等政策。部分群体将目前的形势与2008年底相比,但政府不会再次实行“四万亿”货币放量的政策,也决不允许市场出现2009年那样疯狂的反弹。中央政府将会密切关注市场量价变动情况,一旦价格明显抬头,极有可能针对限购、限贷等多种政策出台微调措施,抑制投资投机需求的释放。
  地方政府:财政压力下继续鼓励合理需求,但不会涉及限购底线
  部分过度依赖土地收入的城市面临较大财政压力,迫切需要出台政策活跃市场,但不会涉及限购底线。重点城市土地出让金与财政收入之比相继于2009年和2010年创下新高,杭州、武汉的比值更是超过了200%,沈阳、南京、成都的土地出让金也都超过了当年的财政收入。2012年上半年,多数城市土地出让金出现明显下降,对地方财政收入造成很大压力。因此地方政府一直有出台政策活跃市场的意愿。预计下半年地方政府仍将继续出台政策鼓励需求,但主要针对首次置业,涉及限购的政策仍难以突破。
  总体而言,下半年房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势,抑制投资投机需求的大方向不变。本轮房地产调控肩负经济安全、政治民生和政府公信力等重任。为巩固房地产调控效果,防止市场出现反弹,中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策,地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复,中央也可能进一步出台限制性政策。
  2. 市场走向:供应加大促进成交回升,价格趋稳,不同城市表现分化
  基于前文对宏观环境和房地产调控政策的预判,预计下半年主要城市供应量将放大,与降息等货币政策微调共同促进成交量的回升,但主要城市库存压力仍在高位,总体偏紧的调控政策、对投资投机需求的继续抑制,限制了量价继续上行的空间,不同城市表现更加分化。具体如下:
  (1) 供应:多数企业推盘重点在下半年,供应继续加大,库存压力仍在高位
  大部分企业年初制定计划时将推盘重点放在下半年。2012年上半年供应量处于近三年同期较低水平,很重要的原因在于年初主流企业预期上半年市场形势不佳,因而放慢开工,把大部分推盘计划放在下半年。随着二季度成交量的回升和9-10月季节性供应高峰的来临,加上货币政策微调(6-7月连续降息)进一步释放市场回暖信号,预计下半年主要城市供应量将明显放大。
  (2) 需求:刚需、改善性仍为主力,成交继续回暖但大幅增长可能性不大
  货币政策微调、成交量回升推动购房者入市意愿提升。随着今年两次下调存准和两次降息,各地出台的微调政策,降低了刚需群体的入市门槛和成本,刚性需求对市场的预期已逐步转变,部分城市中低价楼盘出现日光现象。北京、上海等地中高端楼盘成交量回升表明改善性需求也开始入市。
  央行发布的二季度储户问卷调查报告显示,未来三个月内准备购房的居民占15.7%,较上季提高1.6个百分点,达到两年来的最高点,而预期下季房价上涨的居民占20.4%,较上季高2.8个百分点。
  综合来看,由于供应放大、货币政策微调、购房意愿上升等促进因素,主要城市成交量仍将回升,带动全国销售趋稳,但总体偏紧的房地产调控政策、投资投机性需求的抑制,将限制成交量上行的空间。目前市场消费主力为首次置业、首次改善等刚性需求,在阶段性释放后需要时间来积累,同时各重点城市 6月成交量已经接近 2010年调控来高点,较 2009年高点也仅相差约 15%,因此下半年成交量将稳中有升,继续持续大幅上升可能性不大。
  (3) 价格:整体趋稳,不同城市分化,一线和部分二线城市稳中略有上涨
  重点城市部分新房和二手房出现的价格上涨苗头可能随着成交量的放大而向更多区域和城市蔓延。十大城市主城区二手住宅平均价格 3-6月持续环比上涨,百城新建住宅价格自 2011年 9月起连续9个月环比下降后到今年6月止跌回升。另一方面,除此前低价入市项目在取得较好销售业绩后试探性涨价外,部分城市具有资源优势的高端项目也出现提价现象。考虑到一线城市和二手房市场对全国总体的领先情况,预计在下半年,将有更多城市在成交量和政策利好的推动下,价格逐渐企稳并略有上涨。
  总体来看,在政府的密切监督之下,供应量逐渐增加、库存压力依然高企、房地产调控政策总体趋紧将弱化价格上涨动力,全国整体价格基本保持平稳,但各类城市表现分化。在成交继续回升的形势下,一线和部分二线城市由于供应量相对不足,价格可能略有上涨,而多数二三线城市成交量暂未明显好转,价格仍会继续盘整。需要注意的是,在观望情绪缓解和成交继续回升的形势下,若政府不出台政策给市场降温,任由调控放松预期蔓延,则价格恐难保持平稳。
  (4) 土地:企业拿地意愿提升,一二线优质地块更受青睐,全年供应难超去年,部分二三线城市仍面临供应过剩风险
  上半年全国土地市场量价水平继续下降,但近一两个月部分龙头企业拿地动作明显加强,目光更多集中在一二线城市的优质地块,下半年这些城市土地市场将较为活跃,但全国整体难超去年。迫于地方财政压力,下半年地方政府会加大推地力度,但由于企业拿地仍保持谨慎态度、秉承量入为出策略,土地供应计划完成率不会太理想。从不同城市来看,一二线城市的优质地块由于稀缺性可能得到更多企业的关注,下半年将有更多溢价成交的地块提振市场热度和企业拿地意愿;而多数二三线城市由于过去几年土地供应相对充足,去库存压力较大,企业在这些城市拿地将较为谨慎。
  从近年土地成交总量来看,部分城市下半年甚至更长时间内供应压力大,有些城市如武汉、天津等有能力消化,有些城市则需要更长时间,而北京、上海等一线城市供应仍在较长时期内相对不足。过去三年,天津、武汉、沈阳、重庆、成都、青岛、杭州、贵阳等二线城市住宅用地的供应量(按建筑面积计算)均超过 4000万平米,远高于其他城市。按近三年住宅年均销售面积计算,唐山、杭州等过去三年的土地供应需要 10年以上消化,宁波、镇江、天津、武汉、太原等地需要 7年以上,表明这些城市供过于求风险较大。重庆的土地供应规模虽然大,但相当于约3年的销售量,消化速度较为合理。同时应当看到,这些二线城市多为所在区域的中心城市,人口基数庞大且能吸引本区域人口的转移,经济增长较为迅速,潜在需求和居民购买能力将在未来较长时间内支撑其房地产业的发展,风险中依然存在机遇。而北京、上海等一线城市土地成交量与住宅销售量的比值则普遍较低,表明其过去几年土地供应相对不足。

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来源:搜房网

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